REGISTRO DE LA PROPIEDAD -

LO QUE DEBE SABER UN ABOGADO GESTIÓN PREDIAL FRAGMENTOS TESIS LAUREADA GUILLERMO ERNESTO DURÁN REGALADO, ANÁLISIS ECONÓMICO DE LOS BIENES BALDÍOS EN COLOMBIA, UNIVERSIDAD DEL ROSARIO, REPOSITORIO, GESTIÓN PREDIAL

Registro – Publicidad.

Colombia es un país en el que, precisamente por los costos y los trámites que implica el registro público, la gente no tiene la cultura de registrar sus bienes. El autor está actualmente trabajando con Comunidades vulnerables que viven en las periferias de la ciudad de Bogotá, específicamente en una localidad denominada Ciudad Bolívar.

Se ha encontrado un panorama en el que a pesar de que las personas se asentaron desde un principio por medio de invasiones sobre estos terrenos, en los que han transcurrido más de 30 años y sobre los cuales han ejercido su derecho a la adquisición de los bienes por el ejercicio de la acción de prescripción adquisitiva de dominio de la cual se profirió sentencia a su favor en el año 2007, a la fecha no han sido registradas; es por esto que se expone al profesor Bullard, quien manifiesta:

Uno de los costos principales en este sentido es el de publicitar el derecho, el de hacerlo conocible a terceros. Así, si los terceros no conocen el derecho ni identifican al titular de la potestad de excluir, la exclusión no puede ser perfecta, y por lo tanto, se toma en menos eficiente.

La propiedad tiene que ser conocible por aquéllos que son precisamente los excluidos. Dentro de esta línea, un sistema de publicidad basado, por ejemplo, en un sistema de notificaciones a todos los demás es absurdo, sumamente costoso y por tanto indeseable.

Así, surge como otro mecanismo la existencia de un registro público, que si bien tiene un costo, éste es relativamente bajo en relación a la seguridad que puede brindar. (1991, p. 9)

De los autores Feder and Feeny (1991) en la exposición de su obra, se puede evidenciar que uno de los principales ejes de los derechos de propiedad sobre la tierra se encuentra soportado en el registro.

Feder et Al. (1991) traen como ejemplo que en la misma Biblia 600 a.C., en Jeremías 32, las copias de los documentos de las transacciones de las tierras eran guardadas por los sacerdotes del pueblo. Pero este registro ha venido evolucionando con la implementación de registros centrales, sistemas legales funcionales y mecanismos de aplicación efectiva.

Estos autores exponen que las problemáticas se presentan principalmente en tierras que han sido de nadie; que se encuentran ocupadas por los que tienen los medios más idóneos para establecer en los predios, las delimitaciones necesarias y en casos extremos; fortificaciones de grupos armados, como lo considera el autor sucede actualmente en Colombia.

Con el hecho de que exista solamente una mera expectativa de la adjudicación del baldío, no se regula el ingreso al predio, dejando a la deriva del más fuerte su ingreso.

Dentro de las condiciones para poder acceder a un terreno baldío no se contempla como un hecho diferenciador para acceder al mismo los medios o mecanismos con los cuales se ingresó al predio, y este debe ser un punto trascendental a la hora de adjudicar un baldío.

Generalmente, se tiene la concepción que los terrenos baldíos son los que se encuentran más alejados de los principales mercados; en el caso concreto de Colombia, de las principales ciudades.

Sin embargo, teniendo en cuenta que en Colombia uno de los principales motivos de conflictos es la tierra y estos conflictos están respaldados por grupos al margen de la Ley que coaccionan a la población para desplazarla y apropiarse de sus terrenos, utilizando de acuerdo a sus intereses el Registro Público de Bienes, el Estado y sus instituciones.

Por lo tanto, se cierra este capítulo con las siguientes citas para darle paso a la influencia que ejerce la propiedad sobre el desarrollo económico:

Es esta oponibilidad la que convierte a la propiedad en el vehículo idóneo para internalizar las externalidades. A partir de la exclusión que uno hace de los demás surge el incentivo para invertir capital y trabajo en un bien determinado y, como contrapartida, racionalizar los costos que se derivarían de una sobreexplotación del bien. (Bullard, 1991, p. 8)

Un sistema de transferencia de propiedad coherente debe dar al adquirente la certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido adquirente, es decir, una posibilidad de exclusión total. Un sistema que no reúna estas características no permite una efectiva internalización de todos los beneficios y costos externos (externalidades), por lo que no creará los incentivos necesarios para una eficiente asignación y uso de los recursos escasos. De ello se derivarán, a nuestro entender, dos consecuencias:

a) La falta de certeza en la transmisión de la facultad de excluir determinará que muchas operaciones de intercambio que, por su naturaleza, serían eficientes (correcta asignación de recursos) no se lleven a cabo, por la incertidumbre que dicha adquisición significaría para un potencial nuevo titular.

b) En los casos en los que se llegue a dar la transmisión del derecho, pero no exista certeza absoluta de la propia titularidad del transferente o del contenido de las facultades que confiere, los propietarios se comportarán en cierto grado como si su propiedad, teóricamente exclusiva, fuese común. No se sentirán incentivados a invertir y hacer producir el bien, por lo menos en el mismo nivel en que se comportarían si su facultad de excluir fuese completamente cierta. (Bullard, 1991, p. 11)