LO QUE DEBE SABER UN ABOGADO GESTIÓN PREDIAL FRAGMENTOS
TESIS LAUREADA GUILLERMO ERNESTO DURÁN REGALADO, ANÁLISIS ECONÓMICO DE
LOS BIENES BALDÍOS EN COLOMBIA, UNIVERSIDAD DEL ROSARIO, REPOSITORIO,
GESTIÓN PREDIAL
Aquí se pretende explicar los elementos de la propiedad
privada, tanto los convencionales como los que el autor considera como
elementos intrínsecos que permiten su protección.
Antes de
exponer los elementos y con base en lo que se ha expuesto hasta ahora, es
necesario exponer las características de la propiedad privada.
Para el
cumplimiento de este objetivo, el autor resalta lo manifestado por el profesor
Bullard (2003) quien realiza la siguiente anotación al respecto:
Torres López señala las tres características esenciales
que debe cumplir el sistema de derechos de propiedad para desarrollar la
función a la que ha sido llamado:
a) Universalidad:
todos los recursos deben ser poseídos por alguien, salvo que sean tan
abundantes que puedan ser consumidos por cualquiera sin necesidad de excluir a
los demás (como sería, por ejemplo, el caso del aire):
b) Exclusividad:
se debe garantizar jurídicamente la posibilidad de excluir a los demás del
consumo y uso del bien en cuestión. Así, los derechos de propiedad sólo
aparecen cuando los costos de lograr su uso exclusivo resultan compensados por
los beneficios que el propio uso exclusivo genera.
e) Transferibilidad:
se requiere que por medio de intercambios voluntarios los recursos pasen de sus
usos menos valiosos a los más valiosos. (1991, p. 7)
Torres
López (1987) expone tres características que contienen los derechos de
propiedad. Pimero expone una característica de universalidad. Esta característica es un poco utópica debido a que
existen recursos que no son muy abundantes y sin embargo no son sujetos de
apropiación. Por ejemplo, los animales
salvajes. Sin embargo, el autor considera que en lo que se refiere a los
bienes, llámese tierra principalmente, deben ser sujetos de apropiación, sea
esta ejercida por los particulares o ejercida por el propio Estado. Pero
realmente, no por dominio aparente sino ejerciendo actos de control y de
preservación.
Con
respecto a las otras dos características que expone el autor, que son la Transferibilidad y la Exclusividad, estas están íntimamente relacionadas con los
elementos de la propiedad que se expondrán más adelante, debido a que la Transferibilidad es un sinónimo del
poder dispositivo que se ejerce sobre la propiedad, lo que considera el autor
como un elemento, y la exclusividad es una característica que permite el uso y
el goce de la propiedad.
Autores como O’Driscoll exponen que la exclusividad y la
transferibilidad son los dos elementos esenciales de los derechos de propiedad,
manifestando que “el grado en el cual se respetan esos elementos y se exige su
cumplimiento determina la eficiencia con la que los precios en una economía
asignan los bienes y servicios” (2006, p.6)
Lo que
expone O´Driscoll (2006) es básicamente que a medida en que se tengan unos
derechos de propiedad más fuertes y más proteccionistas, existe una mayor
productividad, debido a que los precios de la tierra van a ser equivalentes a
la producción de la misma y no van a ser equiparables a los costos de
salvaguardar esa propiedad.
Si una
persona compra un bien inmueble a un precio de 100 tiene la esperanza de poder
recuperar su inversión o un poco más a la hora de venderlo; por lo tanto, si en
un momento dado se restringe su posibilidad de transferencia ¿qué pasa con los
recursos invertidos? ¿Si supiese que después no fuera posible una transferencia
igual lo hubiera comprado? ¿Hubiese pagado los mismos 100 en caso de comprarlo?
En ejemplos como este se evidencia la importancia del elemento dispositivo de
los bienes.
Sin
embargo, en pleno siglo XXI Los lectores pensarían que este tema ya se entiende
por incorporado; sin embargo, se presentan casos en los que se restringen los
derechos de exclusividad y disposición de los bienes; por ejemplo, las
posesiones que fueron adquiridas bajo instituciones informales en los predios
declarados como parques nacionales, que hoy impiden la transferencia e incluso
su uso es condicionado a las normas medioambientales que se han expedido al
respecto. Otro ejemplo cercano es el del caso de la reserva Von Humboldt en la
ciudad de Bogotá.
Frente
al poder dispositivo que se ejerce sobre la propiedad Calabresi y Melamed (1996) nos exponen las
reglas de propiedad, de la responsabilidad y de la inalienabilidad, que son
parte esencial de la disposición de los derechos de propiedad. La primera
establece que, si X quiere el bien de Z, X no lo podrá adquirir si Z no quiere
despegarse de ese derecho, y si Z decide voluntariamente desprenderse de ese
derecho de propiedad, X deberá pagar un valor que es establecido por Z. Si no
se cancela ese valor, Z no se desprende de ese derecho.
Según los autores
los Estados no deben intervenir en esas operaciones voluntarias; sin embargo,
en Colombia (creada en Roma) existe una figura de lesión enorme que se
considera como un vicio: la compraventa de un bien por debajo del 50% de su
valor real o por encima del 100% de su valor real.
Por otro lado,
también expusieron las reglas de responsabilidad, que consisten básicamente en
que si se causa un daño en una propiedad, se deben pagar los perjuicios ocasionados por ese daño
y son directamente proporcionales los daños con los perjuicios que se deben
cancelar; se pueden pactar inicialmente de común acuerdo por las partes, pero
generalmente se requiere la intervención del Estado para su tasación.
Y en contravía de
los elementos de la propiedad, específicamente del dispositivo, se encuentra la
regla de inalienabilidad, que establece que para ciertos casos específicos que
determine el Estado, se podrán imponer restricciones a los derechos de
disposición sobre los bienes.
Ejemplos concretos
en Colombia son los bienes baldíos, los bienes del Fondo Nacional Agrario, y
los bienes adquiridos con Subsidio Integral de Tierras, que cuentan con un
régimen parcelario que les prohíbe su enajenación por un periodo de tiempo
después de que son adjudicados.
Esto con respecto a
los bienes, pero existen reglas de inalienabilidad con respecto a las personas,
que se presentan cuando no se cuenta con la capacidad para realizar ciertos
tipos de negocios. Por ejemplo: el disipador, el drogadicto o el anciano con
demencia senil, etc.
Con respecto al goce y uso de los
bienes (exclusividad) Calabresi y Melamed (1996) dan a entender a través de
ejemplos cómo se configura la titularidad de un derecho que le permite al
afectado, o a quien se crea con dicha titularidad, hacerlo exigible
principalmente ante el Estado.
Estos autores
determinan que la intervención del Estado para crear derechos claros es
necesaria para que en la sociedad no prevalezca el derecho del más fuerte; como
ejemplo se expone:
Si Taney es dueño de una parcela de repollos y Marshall, quien es más
grande, desea un repollo, éste lo obtendrá a menos que intervenga el Estado.
Pero no es tan obvio que el Estado también deba intervenir si se elige la
titularidad opuesta de derechos, es decir, propiedad Comunitaria. Si el gran
Marshall ha cultivado unos repollos Comunitarios y decide negárselos al pequeño
Taney, será necesaria la acción del Estado para imponer el derecho de Taney a
esos repollos Comunitarios. (Calabresi y Melamed, 1996, p. 350)
Para cerrar esta introducción, es pertinente exponer lo
manifestado por Velasco (2011, p. 7), que en su trabajo expone que los sistemas
de transferencia de la propiedad deben cumplir con dos objetivos. El primero de
ellos es permitir la circulación de la riqueza y el segundo dar seguridad
jurídica a las transacciones que se realicen.
La seguridad jurídica plantea que se puede dar a través
del Registro Público o a través del consentimiento.
El consentimiento no genera costos en la transferencia,
pero aumenta la incertidumbre en cuanto a la seguridad jurídica que se ejerce
sobre la propiedad del bien a diferencia del Registro Público, que tiene costos
pero disminuye la incertidumbre.
Expone Velasco (2011) que el sistema ideal es el que
impone un sistema de exclusión al menor costo, por lo que más adelante se
observará con detenimiento el Registro Público como elemento de la propiedad
privada.
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